Il 21 ottobre Klepierre ha pubblicato i conti dei primi nove mesi del 2026. Tra le operazioni c’è una riga che a Lonato pesa più di tutte le altre: l’acquisizione del 50% residuo di un portafoglio che include Il Leone, per 196 milioni di euro, finanziata a debito, con chiusura entro il 31 dicembre. I dettagli societari li ha ricostruiti retail&food dal verbale d’assemblea del 15 ottobre: il veicolo è Clivia SpA e, a operazione conclusa, Il Leone di Lonato e Il Destriero di Vittuone passeranno al 100% a Klepierre, attraverso la controllata olandese Klepierre Nederland. Dall’altra parte del tavolo c’è Finiper.
Si può leggere come l’ennesimo acquisto di un grande investitore straniero in Italia. Ma la storia comincia molto prima. Nel novembre 2009 Klepierre annunciava che Clivia, descritta come «50% Klépierre, 50% Finiper», aveva appena comprato il centro di Vittuone, e che possedeva già Lonato e Le Corti Venete a Verona. Per la sua parte di Vittuone Klepierre investiva 37 milioni, a fronte di 2,2 milioni di affitti netti annui attesi. Lo stesso comunicato ricordava che Finiper disponeva di un’opzione di uscita da Clivia. Sono passati diciassette anni e la metà rimasta cambia mano. Un dettaglio che le fonti disponibili non chiariscono è la sorte di Verona: Le Corti Venete non compare tra i centri che passano al 100%, e non è chiaro se resti in Clivia, se sia già uscita o se rientri nei 196 milioni. Anche per questo il valore di ciascuna galleria, oggi, non è leggibile.
Qui il dato diventa una domanda. Finiper è uno dei pochi gruppi della grande distribuzione italiana a proprietà unitaria e familiare, quelli che possono permettersi orizzonti lunghi. Per anni ha tenuto insieme due mestieri: vendere alimentari nell’ipermercato e incassare, attraverso la galleria, il traffico che l’ipermercato stesso genera. Cedere l’altra metà di Clivia significa che la galleria smette di essere una leva interna. Il perché non lo sappiamo, perché nelle fonti non c’è una dichiarazione di Finiper. Le ipotesi sono almeno due, e non si escludono. Può essere una scelta di portafoglio: monetizzare un attivo immobiliare e concentrare il capitale sul commercio. Oppure può essere la conclusione naturale di un accordo nato con un’uscita prevista fin dall’inizio. In entrambi i casi il risultato è lo stesso: chi vende il pane e il latte non decide più che cosa diventerà la galleria.
E la direzione che la galleria prende è indicativa. Il Leone ha circa 60.000 metri quadrati di superficie affittabile e ospita Inditex con Zara e Lefties, Apple, Sephora, Decathlon, Pellizzari. Klepierre ha annunciato un ampliamento per rafforzare la ristorazione e creare un’area di intrattenimento completamente nuova, senza ancora tempi né dettagli operativi. Dell’alimentare nessuna parola. Il baricentro si sposta dal carrello al tempo libero, cioè a ciò che trattiene il visitatore più a lungo. Non è un’intuizione isolata: la ricerca Reno per Confimprese misura nei centri commerciali una permanenza mediana di 56 minuti, cresciuta di 4,5 minuti in tre anni.
I conti di Klepierre spiegano l’appetito. Nei nove mesi i ricavi locativi netti sono saliti del 4,6% a 872,6 milioni, le vendite dei negozianti del 3,9%, l’affluenza dell’1,1%; l’occupazione finanziaria è al 97,1% e gli obiettivi 2026 sono stati rivisti al rialzo. Il debito netto è di 7,3 miliardi, con rating A- e A e un costo medio dell’1,9%. Ma l’operazione italiana è finanziata a debito, e il debito nuovo costa di più: nell’anno Klepierre ha raccolto 1,06 miliardi a un tasso medio del 3,81%, compreso un bond verde a otto anni da 500 milioni con cedola del 3,875%. Il comunicato non indica il rendimento d’ingresso dei 196 milioni, ed è il numero che servirebbe per capire quanto margine ci sia tra ciò che il Leone rende e ciò che il denaro costa.
Il contesto italiano è quello di un mercato maturo. Secondo Reno i centri attivi sono 1.006, mezzo punto in più di un anno fa. La pipeline 2026-2028 conta nove progetti, quattro nuovi centri e cinque ampliamenti, e se fossero tutti realizzati lo stock crescerebbe al massimo dello 0,4%. Il 67% delle strutture ha più di vent’anni. La vacancy va dal 3,1-5,2% dei centri premium all’8,3% dei provinciali e al 15% dei locali. Tra i cinque ampliamenti ci sono Shopville Le Gru a Torino e Romagna Shopping Valley a Rimini, gli stessi due che Klepierre cita accanto al Leone. Dal CNCC Investor Day arrivano numeri di segno positivo: tra 2,5 e 3 miliardi di investimenti nel retail nei primi nove mesi del 2026, affluenze dei centri a +1,7%, vendite delle gallerie a +2,0% nei primi otto mesi. Quando l’offerta nuova è quasi ferma, chi possiede un centro buono possiede un bene che non si può replicare, e la crescita passa dall’ampliare e riqualificare ciò che esiste. Klepierre non sta comprando un mercato in espansione. Sta comprando scarsità.
Fuori dall’Italia il quadro è meno uniforme di quanto la parola «ritorno» lasci pensare. BNP Paribas Real Estate calcola per gli shopping center europei 8,9 miliardi investiti negli ultimi dodici mesi al primo trimestre 2026, il 26% in più. Ma i paesi vanno in direzioni opposte: gli investimenti retail crescono del 43% in Spagna, dell’11% in Italia, del 17% in Germania, e calano del 16% nel Regno Unito e del 30% in Francia; il Belgio sale del 131%. Anche i rendimenti prime dei centri commerciali si muovono in modo diverso: in Italia e nel Regno Unito si comprimono di 25 punti base, in Germania salgono di 30 e in Francia di 50. Tra le operazioni citate ci sono Orio Center a Bergamo per 450 milioni, Palladium a Praga per 700 e Islazul a Madrid per 340.
Il confronto più utile è con l’altro grande operatore continentale. Unibail-Rodamco-Westfield nel primo semestre ha ceduto per 0,6 miliardi, tra cui la metà di Splau in Spagna, Palais Vest in Germania, Zoetelaarpassage nei Paesi Bassi e Villabé in Francia, chiudendo il piano di dismissioni da 2,2 miliardi del biennio 2025-26. Nello stesso periodo ha rilevato il freehold dell’area di Whitgift Centre a Croydon e il restante 10,1% di URW Germany. Vende pezzi di portafoglio e ricompra le quote dei partner. Dichiara una vacancy del 4,1%, la più bassa dal 2017 (3,0% in Europa), un rendimento netto iniziale del 5,3% sugli shopping center e un indebitamento sceso al 41,9% del valore. In Francia, Mercialys riporta per i nove mesi affitti a +2,5%, affluenza a +5,4% e occupazione al 98,2%. I centri, insomma, funzionano.
Messe in fila, le due mosse dicono la stessa cosa da lati diversi. Il capitale non torna ovunque né verso qualunque centro: si concentra dove il controllo è pieno e l’asset è dominante, e i soci di minoranza, o i venditori storici come Finiper, vengono liquidati. C’è poi un meccanismo che le narrazioni sul ritorno del retail raccontano poco. Nei nove mesi Klepierre dichiara canoni su rinnovi e rilocazioni in aumento del 5,5%, contro vendite dei negozianti a +3,9%. URW dichiara un aumento medio del 10,6% sui nuovi contratti firmati, con vendite dei locatari a +5,2%. Sono basi diverse e non vanno sovrapposte, ma indicano la stessa direzione: l’affitto cresce più del fatturato di chi lo paga. In un mercato dove l’offerta nuova è ferma e i marchi vogliono stare nei centri migliori, il potere negoziale è del proprietario. Che cosa succede quando a incassare è un grande gruppo con rating A e a pagare sono insegne con margini più sottili è una domanda che i comunicati non pongono.
Per chi si occupa di lavoro ce n’è un’altra, e per ora resta un’ipotesi. Un centro che investe in ristorazione e intrattenimento cambia la composizione dei mestieri al suo interno: meno addetti del commercio, più addetti di pubblici esercizi e intrattenimento, con contratti collettivi diversi. Non ci sono dati sul Leone né sul numero di occupati coinvolti, e il progetto non ha ancora una data. Ma è un tema da seguire quando verranno definiti tempi e dimensioni.
Resta la domanda di fondo. Per diciassette anni, dentro centri come il Leone, chi vendeva da mangiare e chi affittava gli spazi sono stati soci. Da dicembre non lo saranno più. Quale ruolo resti al distributore che ha generato il traffico, e a quale titolo, non è dichiarato: nelle fonti non ci sono parole di Finiper né dettagli sulla proprietà dell’ipermercato. E se l’ampliamento sceglierà ristorazione e intrattenimento, chi decide che cosa deve essere un centro commerciale tra dieci anni: chi ci fa la spesa o chi ne incassa gli affitti?
